Управлять домом.

Октябрь 17, 2016
Автор: Break-Fast

Изменения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которые жители многоквартирных домов ожидали с 1 июля 2016 года, – было отложены. Но это не значит, что почти принудительный переход на новые формы управления домами не состоится. Уже в ноябяре 2017 Рада приняла во втором чтении закон «О жилищно-коммунальных услугах» (№1581-д), призванного урегулировать правовые отношения между исполнителями и потребителями услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Украине.

Чтобы знать, куда и как все-таки переходить – надо, для начала, знать – какие это форматы управления многоквартирным домом. 

Запасливое лето и урожайная осень начинают трансформироваться с холодный сезон зимнего ожидания. С наступлением холодов в квартирах и стартом  отопительного сезона – украинцы начинают вспоминать тарифах и массово утеплять фасады своих домов. Как частных, так и многоквартирных. Утеплять, конечно же, по возможности. Некоторые дома утепляются, так сказать – оптом, собирая в складчину накопленные гривны всех или большинства жильцов. У каких-то домов складывается сложная ситуация не только с утеплением, а и со всем санитарно-техническим состоянием, на которое с небогатых жителей иногда просто нереально собрать средства на ремонт или модернизацию.

Вот тут и возникает уже подзабытый бренд ОСББ (ОСМД), в обустройстве которых еще не все украинцы до конца понимают.

BreakFast начинает изучать наши социально-коммунальные реалии и соответствие их законодательству Украины.

Изменения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которые жители многоквартирных домов ожидали с 1 июля 2016 года, – было отложены. Но это не значит, что почти принудительный переход на новые формы управления домами не состоится. Что бы знать, куда и как все-таки переходить – надо, для начала, знать – какие это форматы управления многоквартирным домом.

Напоминаем, что законопроект №1581-д “О жилищно-коммунальных услугах” был анонсирован как реформа рынка услуг в сфере ЖКХ, он должен был дать жителям возможность контролировать деятельность обслуживающих компаний путем изменения формы управления зданием и общим имуществом.

Срок 1 июля 2016 года был регламентирован Законом Украины от 14.05.2015 г. № 417-VIII “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме” (далее – Закон № 417), который вступил в силу 01.07.2015 г.

Это, собственно, и означало, что украинцы в течение года должны выбрать одну из форм управления своим многоквартирным домом. А те, кто не успел до 1 июля 2016, – получат управляющих от государства.

Однако в процессе обсуждения в прессе и в ВР выяснилось, что не только рядовые украинцы не знают законодательных норм, в частности относительно форм управления общим имуществом, урегулирования отношений с фирмами, которые обслуживают здания, но и сами представители таких фирм не могут дать четких ответов на запросы граждан.

В понимании жителей, ситуация выглядит так: всех заставляют создать ОСМД, а если не успеем до 1 июля 2016 года, – назначат управляющего почти принудительно и заключат от их имени договоры с обслуживающими фирмами, а ЖЭКи вообще ликвидируют.

Специалисты в сфере ЖКХ честно признают несовершенство положений законопроекта № 1581-д “О жилищно-коммунальных услугах”; отсутствие подзаконных актов к нему и уже принятого Закона № 417; отсутствие системной разъяснительной работы среди граждан. Поэтому Верховная Рада отложила голосование во втором чтении и направила документ № 1581-д на доработку и приняла его уже во тором чтении в ноябре 2017 года.

 

Важно.

Согласно переходным положениям к закону, документ вступает в силу на следующий день после его опубликования и вводится в действие через шесть месяцев со дня вступления в силу, за исключением п.7 ч.1, п.10 ч.2, п.2 ч.4 ст.7, ч.3 ст.11, абз.1 и 2 ч.5 ст.18, ч.1 ст.26, которые вводятся в действие с 1 января 2019 года.

Заключенные до вступления его в силу договоры о предоставлении жилкомуслуг продолжат действие еще в течение одного года после вступления в силу закона.

В течение этого срока совладельцы многоквартирных домов должны принять решение о модели организации договорных отношений с исполнителями коммунальных услуг (кроме услуг по поставке электроэнергии и природного газа).

 

Кто же и сколько времени будет обслуживать дома и придомовые территории, пока все не вступит в силу?

14.06.2016 г. Верховной Радой был принят проект Закона о внесении изменений в статьи 13 Закона № 417, согласно которому обслуживание многоквартирных домов продолжают муниципальные ЖЭКи на период проведения конкурсов с назначение управляющих для многоквартирных домов, которые самостоятельно не определились с формой управления:

В период от объявления конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома и до момента определения победителей конкурса и заключения договоров о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий продолжают оказывать в соответствующих многоквартирных домах исполнители таких услуг, которые предоставляли соответствующие услуги до начала проведения конкурса.

Фактически эта норма предоставляет органам местного самоуправления дополнительное время на проведение такого конкурса и назначение управляющих для многоквартирных домов. И нельзя наверняка сказать, сколько именно времени понадобится органам власти для осуществления этой процедуры. По прогнозам, это может занять минимум 3 месяца.

Однако следует отметить: это не означает, что мы не можем руководствоваться опытом уже созданных ОСМД относительно избрания управляющих, ведь власти страны предлагает нам именно коммерческий вариант деятельности в сфере ЖКХ – управляющий как физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности.

Как минимум, представленные на конкурс компании должны предложить схему тарифо-образования, обосновать затраты на содержание многоквартирных домов и придомовой территории, вознаграждение управляющему. Они должны задекларировать обеспеченность материально-технической базой, представить количество персонала, его профессиональный и квалификационный уровень, отсутствие долгов перед поставщиками услуг, а также наличие собственного опыта по предоставлению услуг в сфере ЖКХ и предложения по совершенствованию их качества.

Отдельно в наших публикациях мы еще коснемся того, как должны быть учтены интересы потребителей этих услуг в формировании условий отбора управляющих компаний и как идет законотворческий процесс. Коснемся так же и перечня всего, что находится в собственности жильцов многоквартирных домов, и что будет необходимо заменить или содержать на должном уровне.image_100824_12-brezka

 

А пока что жители многоквартирных домов, где еще не создано объединение совладельцев, имеют время и возможность для обмена опытом и изучения всех прав собственности и обязательств по содержания а так же — необходимых документов и главное – Закона № 417.

Прежде всего, чтобы определиться с тем, как переходить на новый формат управления, нужно знать, кто именно сегодня обслуживает ваш дом.

В Украине существует несколько форм управления многоквартирными домами:

  1. Осуществление управления многоквартирным домом путем собрания совладельцев (без создания ОСМД).

Согласно ст. 10 Закона № 417 все решения относительно управления многоквартирным домом принимаются на собрании совладельцев.

Решение считается принятым, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Такое решение является обязательным для всех собственников, включая тех, кто приобрел права собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия решения, то есть вселения в дом. Но такая форма управления для больших многоэтажных домов является очень сложной и не удобной для выполнения.

Опыт подтверждает, что собрать 75% жильцов для каждого решения, в случае если это 16-этажный дом, почти не возможно. Также возникает много проблем во время сборки и использования средств. Поэтому такой способ управления может быть приемлемым только для небольших домов.

Но плюсы такой формы управления в том, что вы самостоятельно решаете все вопросы, не передоверяя их физическим или юридическим лицам. Таким образом, каждый житель дома контролирует расходы средств на приобретение товаров или услуг. Это есть буквальное коллективное управление домом.

  1. Осуществление правления многоквартирным домомуправляющим – в соответствии со ст. 9 Закона № 417 по решению совладельцев или все, или частьфункций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему, это может быть как физическое лицо-предприниматель, так и юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности. Статьей 11 данного Закона определено, что управление многоквартирным домом осуществляется управляющим на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.

Кто же эти управители, которые уже действуют на рынке коммунальных услуг страны?

Фактически на сегодня управителями являются управляющие компании, нанятые по решению собрания совладельцев или по решению ОСМД, а также частные ЖЭКи и управляющие компании, навязанные застройщиком при покупке квартир в новостройках.

  1. Эта форма управления наиболее приемлема в домах, где проживают состоятельные, организованные и достаточно сознательные граждане. Создание объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) согласно ст. 1 Закона №2866-III от 01.07.2015— это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. По этой форме управления совладельцам не нужно собирать сборы за каждым отдельным вопросом – как в случае с первым форматом – осуществление управления путем сборов. Если совладельцы решили создать ОСМД многоквартирного дома в соответствии с части шестой ст. 10 Закона № 417
    то за это должны проголосовать собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений.

Управлять своим домом они могут через руководящие органы ОСМД, которые, в свою очередь, могут нанять управляющую компанию и делегировать ей часть или все функции. Или же  —самостоятельно осуществлять сотрудничество с обслуживающими компаниями. Что существенно сокращает проценты по затратам. 

 

  1. Есть так же уже опробированный метод правления – использование услуг жилищно-строительных кооперативов, которые фактически осуществляют функцию управляющего (ЖСК). Однако ЖСК не относятся к субъектам управления многоквартирным домом, поскольку согласно статье 1. Закону № 417 управляющий –это всегда или физическое лицо-предприниматель, или юридическое лицо-субъектпредпринимательской деятельности, а большинство ЖСК в Украине являются неприбыльными организациями.
    Это означает, что им следует выбрать одну из приведенных выше форм управления многоквартирным домом.

Наилучшим вариантом является реорганизация ЖСК в ОСМД, поскольку тогда все имущество ЖСК перейдет в ОСМД (земельный участок, денежные средства на банковском счете и т. п), что поможет избежать будущих конфликтов между параллельно работающими ЖСК и ОСМД в одном доме.

 

Но, просим обратить внимание наших читателей, что существует еще одна модель, примененная именно в Киеве. 

6. Все районы столицы разделены на такое же количество компаний, названные тоже «Управляющими». На самом же деле, под брендом этих порайонных управляющих компаний собраны все ЖЭКи района. Они, в свою очередь, называются структурными подразделениями, то есть подчиняются этим центральным районным управляющим компаниям. По сути – это уже начало реформы, однако не прописанное в Законе № 417. 

 

hdiumnmk

Если в ваших городах наблюдается такая же тенденция — пишите нам, задавайте ваши вопросы. Юристы ответят вам максимально исчерпывающе.

Есть обоснованное подозрение, что таким образом, власти крупных городов готовятся к конкурсу, чтобы его не проводить, а предоставить право осуществлять коммерческую деятельность своим же переформатированным ЖЭКам.

Возможно, это и имеет смысл – ведь не все существующие коммерческие управляющие компании столицы будут заинтересованы обслуживать нерентабельные дома. Как уже отмечалось, они больше ориентированы на новостройки с новыми коммуникациями, не изношенным жилищным фондом, с состоятельными жильцами. Этот аспект качества технического состояния домов тоже требует отдельного детального разъяснения. Однако сейчас следует обратить внимание на такую практику муниципальных обслуживающих компаний в крупных городах (ЖЭКов, управляющих и тому подобное) и приготовиться к тому, что именно их предложат как новые коммерческие управляющие компании.

Поэтому, чтобы разумно использовать предоставленный дополнительное время для избрания формы управления домом, вам стоит выяснить – кто именно и как обслуживает ваш дом.

Что нужно знать и как строить отношения – мы и в дальнейшем будем рассказывать в последующих публикациях. BreakFast будет разъяснять вам нюансы наших новых социально-коммунальных реалий, в соответствии с законодательством Украины.

Подготовила Марина Ткаченко

 

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.