Розбіжність між пропозиціями українських монополістів у сфері обслуговування мешканців багатоквартирних будівель та якістю послуг – набуває критичного стану. Особливо в великих містах.
Вивіз та безпечна переробка сміття, тепла вода – замість гарячої, а взагалі – і відсутність води та електрики, не достатня температура в квартирах у опалювальні періоди …
Задекларовані субсидії ЖКХ — залишаються тільки ще одною формою грабунку незаможних і не підвищують — ані рівень життя користувачів, ані якість в обслуговуванні.
Користувачі, які сплачують в загальній квитанції послуги за утримання будинків та прибудинкових територій, повинні не тільки перейматися трендом «львівського сміття», а й особливо звернути увагу на пожежу в Лондоні.
Де саме утримання будинку стало причиною такої катастрофи. Зверхнє ставлення власника до скарг мешканців яскраво демонструє принцип набуття найбільшого прибутку за рахунок найменшого вкладання коштів в якісні матеріали.
Останнє безпрецедентне зникнення гарячої води в Києві для усіх без виключення користувачів – і для тих, кто справно платить без субсидій, і сплачує з субсидіями, і тих хто має заборгованість – тільки підтверджує демонстративне небажання монополістів діяти у правовому полі. А тим більше, коли самі користувачі не знають своїх прав.
Саме тому стало можливим рішення української влади щодо обрахування спожитої води та енергії сама за показниками загальних будинкових лічильників, ігноруючи показники особистих квартирних…
Та якщо знати свої права – можна не тільки уникнути трагічних ситуацій, але й досить успішно стягувати збитки, надані монополістами. Варто тільки уважно скласти договір з ними.
Більшість заклопотаних своїми справами українці, вже не перший рік не бачили договорів з виконавцями на надавачами житлово-комунальних послуг.
Виключення складають тільки власники коштовних помешкань та пентхаузів та юридичні особи.
Але за доброчесних та правових відносин між державою, яка поважає своїх громадян та цими громадянами (і навіть ще після отримання Україною незалежності) – існувало правило: кожного року укладати договори між обслуговуючими компаніями (ЖЕКами – житлово експлуатаційними конторами) і кожним мешканцем окремого будинку.
Не буду зосереджуватися на критиці організації роботи цих контор; сьогодні привертає увагу інше. Коли до кожного мешканця приходили з пропозицією поставити свій підпис під договором, то на цьому договорі можна було побачити перелік усіх без винятку послуг, ще й до того – пояснення усіх розцінок на усі ці послуги та їх об’єм. Тобто контора надавала всі позиції по яким мешканець міг пред’явити претензії, або навіть не сплачувати за ті послуги, які були не надані, або надані не в повному об’ємі.
Потім в договорах сталася поступова трансформація: з них зник той самий додаток «Складові тарифу на послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій» — де була прописана вся дивовижна вартість на послуги. Від прибирання сходових кліток до загально підрахунку витрат і в тому числі – прибутку. Так, ми з вами мали змогу бачити який прибуток отримує ЖЕК з наших платежів.
Тепер, навіть з форм типових договорів з керуючими чи структурними підрозділами (ЖеКами) зникли цілих 10 позицій, серед яких: безкоштовне (!!!!) — перевірка квартирних засобів обліку, прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівлі – теж безкоштовне та безкоштовне вивезення снігу. І головне – зникло технічне обслуговування та поточний ремонт систем протипожежної автоматики, димовидалення, та інших інженерних систем.
І тут навіть ситуація не в безоплатності такого протипожежного контролю, а взагалі у відсутності його наявності. Варто особливо звернути на це увагу, особливо після лондонської пожежі.
І звичайно, звичайно під тим, первинним документом стояли два особисті підписи – ваш, як власника окремої квартири і керівника підприємства, що надає послуги. Тобто відносини персоніфікувалися. Ви знали, з кого можна запитати і на кого особисто можна подати до суду. Не тільки на установу, а й на конкретну людину.
Потім сталося так, що дивним чином ваші підписи враховувалися як дійсні, коли в договорі була вписана ваше ПІБ без особистого підпису. Тобто, їх вписували без вашого відома і вашої згоди не тільки на підпис, а й на умови самого договору. Це вже порушення прав громадян.
Але тепер навіть ті, хто вселяються в новобудову, часто не можуть побачити договір з комерційною керуючою компанією, яку заздалегідь утворюють девелопери поруч з будинком – просто у навантаження до придбання квартири. І у вас не має вибору: чи вам обрати державну керуючу, чи погодитися на оцю комерційну «прибудинкову формацію».
В таких новобудовах досить великі тарифи на утримання будинків. Але і в старих районах ціни за комірне вже виходять за споживчі нормативи.
Потім послуги розподілили між надавачами і відповідно – замість одного договору для споживачів виникло декілька: Керуючою компанією, ЖЕКом, водоканалом, постачальником газу та електрики тощо… Але й у цьому випадку надавачі вже не поспішають надавати вам договори, посилаючись на те, що ваші оплати за послуги є згодою з усіма умовами, яких ви навіть не бачили.
Та оскільки, ці послуги від постачальників та керуючих компаній не завжди відповідають очікуванням, а завдяки реформам у ЖКХ тарифи мають тенденцію тільки збільшуватися – варто все ж таки знати, на підставі чого ви маєте право вимагати їх належного виконання та зобов’язані сплачувати нові суми за ці послуги?
Тільки на підставі договорів.
Враховуючи реформу у сфері ЖКХ та перехід на нову форму управляння майном (згідно з Законом України від 14.05.2015 р. № 417-VIII «Про особливості здійснення прав власності у багатоквартирному будинку»), наші майбутні відносини з керуючими компаніями будуть регулюватися теж договорами – не залежно від тієї форми управління вашим багатоквартирним будинком, яку ви оберете: ОСББ, ЖБК (кооперативи), сбори співвласників та управління керуючим або керуючою компанією.
Стосовно великих міст та конкретно Київа – то сфери впливу вже давно поділені на райони. Всіма домами там керують районні компанії, які вже називаються «Керуючими». На справді ж під цими районними керуючими компаніями зібрані усі ЖЕКи району. Тепер вони називаються структурними підрозділами і напряму підпорядковуються центральним районним керуючим компаніям.
Нагадаю, що законопроект №1581-д «Про житлово-комуналні послуги» визнаний далеко не бездоганним. Відсутність підзаконних актів до нього, відсутність розуміння серед громадян та жахливий стан житлового фонду в Україні – стали результатом того, що законопроект відправили на доопрацювання.
Але, оскільки перехід на нову форму управління майном відкладено до результатів проведення конкурсу керуючих компаній, варто звернути увагу на вже існуючі договори між вами та обслуговуючими компаніями і ЖЄКами. Тому що договори, які будуть запропоновані після проведення конкурсів, ні чим радикальним відрізнятися не будуть. Тож варто ознайомитися з ними вже тепер.
Частіше за все, надавачі послуг будуть посилаються на типовий договір (затверджено Постановою 529 Кабміна від 20 травня 2009 року «Про затвердження типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій») або ж розповідати вам про публічні договори, договори приєднання, які і підписувати, навіть, не обов’язково.
Чи означає це, що ви сплачуєте за ті послуги, з переліком яких не знайомі, або ж не згодні? І чи потрібно вимагати письмові екземпляри договорів та підписувати їх?
Дійсно, усі наші відносини з виконавцем житлово-комунальних послуг, за які ми сплачуємо, повинні бути закріплені в договорі. Договір, у свою чергу «вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди по усім істотними умовам договору». Про це свідчить нам ЦКУ (Цивільний Кодекс України) та його статті 638, 646.
Що, у цьому випадку, є свідченням згоди? Ваш особистий підпис під документом, чи мовчазна згода, засвідчена вашою сплатою по наданим цифрам у квитанціях по сплаті? В юриспруденції сплата за послуги, без письмових заперечень умов договору називається конклюдивними діями, за якими можна зробити висновок про мовчазне прийняття умов.
Тут ми стикаємося з законодавчою колізією.
Що означає – «не мають права відступити від їх положень»?
Типовий договір – не істина в останній інстанції. Це основа для більш розгорнутого варіанту.
Тому що типовий договір це затверджена компетентним органом письмова форма договору із заздалегідь визначеними умовами. Одні з умов, зазначених у типовому договорі, є обов’язковими для сторін, інші мають рекомендаційний характер. Інколи такі формалізовані документи називають «зразковими».
Тим більше, такий зразковий та рекомендаційний документ – ні в якому разі не договір конкретно вашої обслуговуючої компанії на обслуговування конкретно вашого специфічного будинку. А тим більше – не договір з вами, як з власником квартири. Е особливості обслуговування кожного окремого будинку з боку ЖЄКів або керуючих компаній.
Тому і тепер, і в подальшому, коли ви будете підписувати договір з комерційною керуючою (обслуговуючою) компанією – ви повинні прописати у ньому ситуації, що притаманні саме вашому будинку. Це стосується догворів з будь яким монополістом у сфері постачання і надавання послуг.
Тут ми маємо перше протиріччя: з одного боку типовий договір – це тільки основа. З іншого боку – його підписання ставиться вам у обов’язок. Від вас його можуть ховати, не пропонувати, але замість вас його активізувати, користуючись ст.20 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги»
Цікаво, а чим погрожує відмова укладати договори з ЖЄКами або керуючими компанями? (Наприклад, коли ви не згодні з умовами).
Відмова споживача послуг від укладення договору суперечить вимогам ч. 3 ст. 6, стт. 627, 630 ЦК України та стт. 19, 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».
Тому, у разі такої відмови, виходячи з положень стт. 3,6,12 – 15, 20, 630, 640, 642, 643 ЦК України виконавець послуг вправі звернутись до суду за захистом свого права, яке підлягає захисту судом на підставі п. 1 ч. 2 ст. 6 ЦК України шляхом визнання договору укладеним на умовах, передбачених нормативним актом обов’язкової дії.
Тож, якщо вам не надали договір за вашим письмовим (бажано колективним) запитом – ви убезпечуєте себе від звинуваченні у невиконанні ваших обов’язків стосовно договору. Ви запросили, вам не надали, ви не підписали, але не за вашою провиною.
Якщо договір надали – або вносьте свої пропозиції, узгоджуйте і підписуйте або договір буде вважатися укладеним без вашого підпису. Дуже «цікаві» законодавчі хитрощі заради отримання сплати за будь яких умов, за будь які послуги, будь якої якості.
Тому ними практикується пропозиція укласти договір невизначеному колу осіб згідно ст. 641 Цивілного Кодексу України.
Оферта (у нашому випадку) це пропозиція невизначеному або визначеному колу осіб, укласти угоду з урахуванням викладених умов. Може мати письмову або усну форму.
А саме: п.1 ст. 641 ГКУ доводить, що «Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору». П.2 ст.641 ГКУ «Реклама або інші пропозиції, адресовані невизначеному колу осіб, є запрошенням робити пропозиції укласти договір, якщо інше не вказано у рекламі або інших пропозиціях». Це означає, що шляхом публікації договору у виданнях та сайтах організацій – договір може бути оприлюднений як такий, що (виключно тільки) запропонований клієнтам.
Таким чином організація повідомляє та оприлюднює пропозицію (але !!! тільки пропозицію) договору невизначеному колу осіб, замість того, щоб надсилати такий договір кожному мешканцю, та чекати на відповідний підпис.
Так можуть укладатися договори приєднання та публічні договори. Вони часто практикуються у енергетичних компаніях.
Публічні договори це – односторонні договори, де умови встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги п.2 ст. 633 ЦКУ.
Договори приєднання це – теж односторонні договори, коли умови встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору.п. 1 ст. 634 ЦКУ
На прикладі Києва можна побачити, як саме така пропозиція (оферта) від Керуючих компаній була оприлюднена. Договір був опублікований в газеті «Хрещатик» №99 від 14.07. 2015 року. Це начебто позбавляє комунальників від обов’язку надсилати їх усім та чекати на підписи користувачів та мешканців багатоквартирних будинків. Така публікація дійсно була. Але, крім того, що така публікація не має правової дії, пересічні кияни не знають про таку публікація, тому що були не попереджені.
Як нас повинні попереджати про нові договори?
Одже, сплативши за рахунками, які вам надіслали обслуговуючі, керуючі компанії або ЖЄКи та інші надавачі послуг – ви фактично надали згоду з умовами договору, останнього зразка якого ви могли навіть не бачити. .
За умов якщо послуги фактично надані і ви їх оплатили, дійсно мав місце усний договір за принципом мовчазної згоди.
З іншого боку – згідно Закону Украйни «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» від 2009 р. – у ваших взаємовідносинах з ЖЄК та керуючими компаніями – застосвується принцип мовчазної згоди.
А це, в свою чергу, надає право ЖЄКам та керуючим компаніям вважати договір узгодженим з кожним мешканцем або ж будинком, ігноруючи особливості обслуговування кожного окремого будинку.
Які ж головні висновки по положенням означених проблем.
Житловий рух.
Якщо ви вважаєте, що всі перелічені проблеми це формат «совка», або його наслідок – можу зауважити: навпаки, така ситуація «непорозуміння» між користувачами і монополістами – результат влади зовсім не совкових, а капіталістичних монополій.
А один з головних принципів капіталістичних монополій – це максимальна економія заради максимального прибутку. Тому що саме поступово зменшуючи якість та об’єм послуг та залишаючи незмінною ціну, монополіст збільшує прибуток. І ця влада розподіляється по відношенню до мешканців «багато-квартирок» в усіх країнах Європи. І особливо Східної Європи. В бувших країнах соціалістичного табору зараз панують монополії по обслуговуванню більш заможних країн. Частіше – французькі та німецькі надавачі послуг. Їх експансія на Схід завершилася повним диктатом в умовах, запропонованих місцевим користувачам які, в більшості випадків, не можуть вносити свої зауваження в договори.
Що правда, наші українські монополісти демонструють ще більш «удосконалені» принципи. Вони, на відміну від світової практики монополій, зменшують або припиняють надавати послуги, збільшуючи плату за користування. Тому знати, як користуватися законами України в стосунках між вами та надавачами послуг просто необхідно. А навіть більше – це (поки що) результативно.
Результативність підтверджує міжнародна практика такого руху як Міжнародний Союз квартиронаймачів або інакше – Житловий рух. Цей найпотужніший європейський рух сформувався у Швеції, де сьогодні має головну штаб-квартиру. Напрацьований з моменту утворення у 1926 році досвід призвів до того, що всі політичні партії бажають заручитися підтримкою цього руху, бо він налічує сотні тисяч членів в країні і за кордоном.
І саме базуючись на принципі чітко пописаних, узгоджених та затверджених правил стосунків між квартиронаймачами та надавачами послуг, зробило цей рух успішним та потужним. Завдяки руху в Швеції діє окремий – Житловий суд, де звичайний мешканець може пред’явити позов монополісту та виграти судову справу.
На сьогодні, маючи досвід успішних вирішень в судах проблемних питань, Житловий рух саме у Швеції має вплив на формування квартплати і навіть можливість диктувати свої умови, вигідні користувачам. Вони навіть можуть протистояти такому формату, як надання послуг пакетом: коли надаються послуги непотрібні в окремих квартирах та будинках.
Заслуга цього руху і в запровадження моделі амортизації: чим дбайливіші ви до свого будинку, тим менше ви сплачуєте за комірне. Але це у тому випадку, що відповідні служби надають послуги.
Але це не стосується ситуації в Україні, коли в незалежності від стану – будинок не прибирають, а плату за цю послугу – беруть.
Звичайно, якщо мислити логічно – то в незасміченому помешканні — прибирати треба менше. Отже і сплачувати – менше також. На сьогодні в Швеції повна прозорість дій усіх структур ЖКХ та висвітлені формування тарифів.
І це все завдяки боротьбі за кожен пункт, кожну букву в договорах. Тож поки не змінена українська законодавча база на користь монополій, треба і просто необхідно користуватися своїм правом не тільки врахування побажань в договорі, а на відшкодування завданих збитків по тих договорах, що вже існують і діють в країні…
Комментарии 0